Kneilmann - Immobilien und Hausverwaltung » 2011

Der Vermieter einer Wohnung darf einen Müllschlucker stilllegen, um eine bessere Mülltrennung zu erreichen. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Wedding hervor.

In dem hatten die Bewohner eines Miethauses bis 2008 Hausmüll und Plastik über eine hausinterne Müllabwurfanlage entsorgt. Nachdem diese geschlossen wurde, müssen sie ihren sämtlichen Müll zu Hausmüll- und Plastiktonnen bringen, die in 100 Metern Entfernung aufgestellt wurden. Dort befinden sich auch Behälter für Papier, Glas und Bioabfall.

Im Mietvertrag heißt es dazu: “Das Wohnungsunternehmen darf diese Ordnungen nachträglich aufstellen, ergänzen, ändern oder aufheben, soweit dies im Interesse einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung des Hauses dringend notwendig ist und für den Mieter zumutbar ist.”

Das AG Berlin-Wedding urteilte, dass der Vermieter befugt war, die Müllabwurfanlage stillzulegen. Denn dies diene dazu, das Mülltrennungsverhalten der Mieter zu verbessern und damit einem gesamtgesellschaftlichen Ziel. Dem Mieter sei die Änderung auch zumutbar, selbst er nun zum Entsorgen von Haus- und Plastikmüll einen längeren Weg zurücklegen muss.

(Aktenzeichen: 16 C 513/10)
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Ein Grundstücksbesitzer muss die Fremdnutzung seiner Privatstraße dulden, wenn der Nachbar keine andere Möglichkeit hat, mit dem Auto zu seinem Anwesen zu gelangen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor. Dabei habe er Anspruch auf die Beteiligung des Nutzers an den Unterhaltungskosten.

In dem Fall konnten die Nachbarn eines Grundstücksbesitzers ihr Haus nur zu Fuß oder mit dem Fahrrad über ein eigenes Gartentor erreichen. Denn es gab nur einen Fuß- und Radweg dorthin. Damit sei die Grundstücksnutzung in einem nicht mehr hinnehmbaren Maße beeinträchtigt, entschieden die Richter.

Zur ordnungsmäßigen Benutzung eines Wohngrundstücks gehöre ausdrücklich die Möglichkeit, es jederzeit mit dem eigenen Kraftfahrzeug anfahren zu können. Und weil die baulichen Gegebenheiten so sind, dass der vorhandene Weg über das Gartentor zur ordnungsmäßigen Benutzung des Grundstücks nicht ausreiche, müsse der Nachbar die Mitbenutzung seiner privaten Autozufahrt dulden.

(Aktenzeichen: BGH V ZR 106/07)
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Mieter dürfen bei Schönheitsreparaturen die Wände nicht in ungewöhnlichen Farben streichen. Sie sind verpflichtet, die Mietwohnung in einem Zustand zurückzugeben, der sich innerhalb der Grenzen des normalen Geschmacks bewegt. Auf ein entsprechendes Urteil des Landgerichts Essen verweist der Deutschen Anwaltverein.

Der Mieter hatte während der Mietzeit die Wände in einem Teil der Wohnung in kräftigen Farben gestrichen. In einem Zimmer strich er die Wände nicht durchgängig, sondern sparte einen Bereich aus, vor dem ein Schrank stand.

Der Vermieter verlangte nach der Beendigung des Mietverhältnisses Schadenersatz vom Mieter wegen Beschädigung des Mietobjekts. Er bekam recht. Zwar könne der Mieter während der bestehenden Mietzeit die angemieteten Räume in kräftigen Farbtönen streichen. Es handele sich um ein dem Mieter zuzubilligendes Gestaltungsrecht.

Es liege jedoch eine Vertragsverletzung vor, wenn der Mieter das Mietobjekt in einem farblichen Zustand zurückgebe, der die Grenzen des normalen Farbgeschmacks überschreite. Damit sei eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich. Die Aussparung eines Bereichs stelle eine nicht fachmännisch ausgeführte Schönheitsreparatur dar, mithin eine Beschädigung der Mietsache. Deshalb sei der Mieter zum Schadenersatz verpflichtet.

(Aktenzeichen: LG Essen 10 S 344/10)
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Die Mieten in Deutschland steigen. Vor allem in den großen Städten wird preiswerter Wohnraum knapp. Bestandsmieter sind durch die Kappungsgrenze geschützt. Demnach dürfen Vermieter laut Gesetz die Miete nicht über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB). Zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen.

Preisübersichten über die örtlichen Mieten geben rund 500 Mietspiegel in Deutschland. Darin werden je nach Baujahr, Wohnlage, Ausstattung und Größe der Wohnung Quadratmeterpreise genannt, wie sie am Wohnort üblicherweise bezahlt werden. Daran können sich Mieter und Vermieter orientieren. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs dürfen Vermieter den Spielraum für eine Mieterhöhung innerhalb der Bandbreite der “ortsüblichen Vergleichsmiete” bis zur Obergrenze ausschöpfen (Aktenzeichen: VIII ZR 30/09).

Neumieter sind nicht so gut geschützt wie Mieter, die ihre Wohnung schon länger bewohnen. Wird eine Wohnung neu vermietet, können die Vermieter kräftig zulangen. “Bei Abschluss eines Mietvertrages ist der Vermieter nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden”, erklärt Hermann-Josef Wüstefeld vom DMB. “Er darf durchaus eine höhere Miete fordern. Bis zu 20 Prozent über den Mietspiegel kann er problemlos gehen.”

Setzt der Vermieter bei Neuvermietung jedoch eine über 20 Prozent höhere Miete an, kommt er in den Bereich der Mietpreisüberhöhung, die als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Über 50 Prozent der ortüblichen Miete gelten als Mietwucher, der mit einer Geldstrafe und sogar mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren bestraft werden kann. Der Mieter kann in diesen Fällen – theoretisch – die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen und eine Mietsenkung fordern.

In der Praxis haben Mieter jedoch schlechte Karten, sich gegen überhöhte Mieten zu wehren. “Es reicht nicht, dass sie dem Vermieter Mietüberhöhung oder Mietwucher nachweisen”, erklärt Wüstefeld. “Sie müssen auch belegen, dass sie die teure Wohnung nur akzeptiert haben, weil es in der Stadt oder Region ein zu geringes Angebot an preiswerteren Wohnungen gibt und der Vermieter die Notsituation des Mieters ausgenutzt hat.”

Der Mieter muss nicht nur den Beweis führen, dass das Angebot an derartigen Wohnungen in der Stadt gering war. Er muss auch angeben, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolglos blieben und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluss eines für ihn ungünstigen Mietvertrags angewiesen war, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 190/03). An einem Ausnutzen durch den Vermieter fehle es, wenn der Mieter die Wohnung nimmt, ohne sich vorher über ähnliche Objekte und die Höhe der üblichen Miete erkundigt zu haben.

Bei der Beurteilung, wann ein “geringes Angebot” vorliegt, war der BGH ziemlich spitzfindig. Dieses Merkmal liege nicht vor, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist (Aktenzeichen: VIII ZR 44/04). Abzustellen sei jeweils auf den Teilmarkt.

Bei einer Luxuswohnung komme es bei der Beurteilung der Unwirksamkeit wegen Mietwuchers darauf an, ob ein Mangel gerade an Luxuswohnungen bestanden hat, der ausgenutzt wurde (Aktenzeichen: VII ZR 56/04).

Viele Mieter müssen überzogene Mieten akzeptieren, weil sie den Nachweis nicht erbringen können, dass der Vermieter ihre missliche Lage ausgenutzt hat. Das fällt schließlich auf die gesamte Mieterschaft zurück. “Die überhöhten Mieten fließen in das allgemeine Mietniveau ein und wirken sich auf die künftigen Mietspiegel aus”, sagt Mietexperte Wüstefeld. Konsequenz: Die Mieter steigen noch stärker.

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Mieter müssen eine nachträglich von der Kommune beschlossene Erhöhung der Grundsteuer mittragen, auch wenn das Mietverhältnis schon beendet ist. Das entschied das Landgericht Rostock.

In dem Fall änderte die Kommune nach dem Auszug der Mieter rückwirkend die Grundsteuer für das Objekt. Der Vermieter wollte die Forderungen als Betriebskosten rückwirkend geltend machen. Die Mieter waren jedoch der Ansicht, nach dem Ende des Mietverhältnisses seien sie nicht zur Nachzahlung verpflichtet.

Das Landgericht Rostock entschied, dass die neu beschlossenen Grundsteuerabgaben umgelegt werden dürften, zumindest für die letzten drei Jahre. Denn die verspätete Forderung sei nicht dem Eigentümer anzulasten. Der Vermieter hafte dem Mieter nicht für Verzögerungen durch Amtsträger. Eine Grundsteuernachforderung aufgrund von Steuerbescheiden nach Ablauf der Abrechnungsfrist habe der Vermieter deshalb nicht zu vertreten.

Die jährliche Inspektion ihres Pkw ist für die meisten Autofahrer eine Selbstverständlichkeit. Bei der Wartung ihrer Heizungsanlage seien viele Hausbesitzer dagegen zu nachlässig, mahnt der Verbraucherzentrale Bundesverband. “Die jährliche Wartung verlängert die Lebensdauer der Anlage und hilft, Umweltbelastung und Betriebskosten zu senken”, sagt Stefan Materne.

Bei der Wartung werden zum Beispiel Verschleißteile überprüft und bestimmte Bauteile gereinigt. Besonders durch die Reinigung des Heizkessels lassen sich nach Angaben des Experten Kosten sparen, denn hier können sich Ablagerungen bilden und die Wärmeabgabe behindern. “Schon eine Schicht von einem Millimeter kann den Brennstoffverbrauch um fünf Prozent in die Höhe treiben”, berichtet Materne. Geprüft werden sollte auch, ob alle Komponenten der Heizungsanlage gut aufeinander abgestimmt sind.

Die regelmäßige Inspektion der Heizungsanlage gehört laut Energieeinsparverordnung (EnEV) zu den Pflichten des Betreibers. Sie muss von einem Fachbetrieb durchgeführt werden, was Hausbesitzer mit einem Wartungsvertrag regeln können. Bevor man einen solchen Vertrag abschließt, sollte man allerdings die Leistungen und Preise verschiedener Installateure vergleichen. Muster-Wartungsverträge für Öl- beziehungsweise Gasheizungsanlagen gibt es in der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Weitere Informationen und Beratung bekommen Verbraucher im Internet unter der Adresse verbraucherzentrale-energieberatung.de oder von Montag bis Donnerstag von 8.00 bis 18.00 Uhr sowie freitags von 8.00 bis 16.00 Uhr unter der Telefonnummer 018/809802400 (14 Cent/Min. aus dem deutschen Festnetz, abweichende Preise für Mobilfunkteilnehmer).

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Auch im Herbst können Blumen im Garten, auf dem Balkon und auf der Terrasse ihre ganze Pracht entfalten. Beet, Kübel und Kasten sollten deshalb jetzt passend zur Jahreszeit dekorativ bepflanzt werden, rät die Gartenbau-Brancheninitiative “Das grüne Medienhaus”.

Blütenschönheiten wie leuchtend gelber Sonnenhut (Rudbeckia), goldgelbes Mädchenauge (Coreopsis) oder rote und orangefarbene Chrysanthemen spiegeln die Farben des Herbstlaubs wider und verstärken es. Dazwischen setzen Lampenputzergras (Pennisetum alopecuroides) und Federgräser (Stipa) mit ihren auffälligen silbrigen bis goldenen Blütenrispen Akzente und bieten dem Auge einen Ruhepunkt im bunten Treiben.

Im Halbschatten wachsen Herbst-Anemonen (Anemone hupehensis und Anemone japonica), Silberkerzen (Cimicifuga) und Eisenhut (Aconitum) gut. Als Begleiter dieser eindrucksvollen Blütenstauden eignen sich Bergenien und Purpurglöckchen. Alle genannten Arten lassen sich auch in Pflanzgefäßen auf der Terrasse ziehen, wo sie von weiteren Herbstpflanzen ergänzt werden können. Die Blüten und Blätter vieler Fetthenne-Sorten (Sedum) etwa glühen in warmen Rottönen, die gut zu dunkellaubigem Günsel (Ajuga) und herbstlich verfärbten Wolfsmilch-Hybriden (Euphorbia) passen. Von der pünktlich zu Allerheiligen blühenden Strauchveronika (Hebe) wiederum gibt es attraktive buntlaubige Formen, die auch in Einzelstellung faszinieren.

Gräser sollten auch in Töpfen und Kübeln nicht fehlen, zum Beispiel das Alpen-Rauhgras (Stipa calamagrostis) mit seinen elegant überhängenden Halmen und Blütenständen oder Zwergsorten des China-Schilfs (Miscanthus sinensis). Für Mischbepflanzungen mit anderen Herbstschönheiten wie Alpenveilchen (Cyclamen), Heidekraut (Calluna vulgaris, Erica carnea, Erica gracilis) oder Torfmyrte (Gaultheria mucronata) eignen sich vor allem kompakte Gräser. Hier empfehlen die Experten Seggen- (Carex) und Schwingel-Arten (Festuca).

Unter den zahlreichen Herbstgewächsen befinden sich auch viele immer- oder wintergrüne Pflanzen, die ihre Blätter bis zum kommenden Frühling behalten. Andere Stauden und Zwerggehölze sind durch ihren Beerenschmuck oder ihre auffälligen Samenstände ebenfalls den ganzen Winter hindurch eine Augenweide und treiben im Frühjahr neu aus. Da die Gefahr von Frostschäden für Kübelpflanzen höher ist als für Beetbewohner, sollten sämtliche Töpfe vor den ersten Nachtfrösten auf ein Stück Styropor gestellt und gut mit Noppenfolie oder mit Stroh gefülltem Kaninchendraht umwickelt werden. Eine mit einer dekorativen Schleife zusammengehaltene Hülle aus Sackleinen sorge außerdem für eine schöne Optik, raten die Fachleute. Immergrüne Pflanzen wie Bergenien, Buchs oder Zwerg-Nadelgehölze benötigen zudem an frostfreien Tagen gelegentlich etwas Wasser, damit sie keine Trockenschäden erleiden.

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Hausbesitzer, die sich eine Solarthermieanlage zulegen wollen, sollten zuvor einen fachkundigen Berater konsultieren. Das rät der Bundesverband Solarwirtschaft (BSW). Die Anschaffungskosten für eine Solarwärme-Anlage liegen bei rund 12.000 Euro inklusive Montage.

“Ein guter Berater schaut sich nicht nur das Dach an, er geht durchs ganze Haus”, sagt BSW-Solar-Experte Timo Leukefeld. Der Berater mache Vorschläge, wie der vorhandene Heizkessel eingebunden und die Rohre in den Keller geführt werden können. Er prüfe Türstockbreite und Deckenhöhe, um zu entscheiden, welcher Speicher passt und aufgerichtet werden kann.

Ein Indiz für Fachkunde sei es, wenn der Berater Spezialtechnik mitbringe. Dazu gehöre ein Gerät, mit dessen Hilfe die Dachneigung ausgemessen werde. “Die Schräge sollte mindestens 30 Grad betragen, ideal sind 45 Grad oder mehr”, sagt Leukefeld. Moderate Abweichungen können mit etwas mehr oder weniger Kollektorfläche ausgeglichen werden.

Ein gutes Zeichen sei es, wenn der Berater einen Sonnenbahn-Analysator dabei habe. Mit diesem Gerät kann der Fachmann Horizontfläche, Bäume und Häuser erkennen und beurteilen, ob der geplante Standort für die Kollektorfläche gar nicht, leicht oder stark verschattet ist. “Eine leichte Verschattung kann der Hausbesitzer problemlos durch etwas mehr Kollektorfläche kompensieren”, erläutert Leukefeld.

Ein seriöses Angebot beziffert, wie viel Prozent Gas oder Öl im Jahr durch die Sonnenheizung eingespart werden können. Es listet alle Kosten im Detail auf, also auch Ausgaben für Gerüstmontage, Dachabdeckung, Material und Umbauten.

Vorsicht sei geboten, wenn der Berater bestimmte Produkte nennt. “Das ist bei einer Erstberatung unnötig”, sagt BSW-Solar-Experte Leukefeld. “Da geht es um die grundsätzliche Frage, ob das Haus für eine Sonnenheizung überhaupt geeignet ist.”

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Parasiten können in jeder Wohnung auftauchen – unabhängig vom Hygienestandard. Rote, juckende Pusteln sind ein Hinweis auf die ungebetenen Mitbewohner.
Wer sich noch unsicher sei, ob er es überhaupt mit Parasiten zu tun hat, solle die Wohnung auf kleine schwarze Klumpen absuchen und die Fundstücke in ein Glas mit heißem Wasser geben. “Wenn es sich um Parasitenkot handelt, dann dauert es nur Sekunden, und es ziehen sich Blutfäden durch das Gefäß”, erklärt die Vorsitzende des Vereins zur Förderung ökologischer Schädlingsbekämpfung aus Düsseldorf.

Die erste Aufgabe eines guten Schädlingsbekämpfers sei es, im Gespräch herauszufinden, um welchen Parasiten es sich handeln könnte. “Es gibt Fallen für Flöhe und Fallen für Bettwanzen – aber die sind recht teuer. Daher sollte man erst einmal klären, wo die Erfolgsaussichten am besten sind”, sagt Holl.

Lebe ein Tier im Haus, lasse sich der Verdacht auf Flöhe relativ leicht abklären – ein Besuch beim Tierarzt helfe weiter. Eine weitere Möglichkeit, sich auch in tierlosen Haushalten Gewissheit zu verschaffen, sei eine selbst gebaute Flohfalle: “Man stellt ein Teelicht oder eine Kerze in eine Glasschüssel, in die man Wasser mit einem Spritzer Spülmittel gefüllt hat, und stellt diese in der Nähe des Bettes oder in einem anderen möglicherweise befallenen Teil der Wohnung auf”, erklärt die Expertin. Allerdings gingen nur Flöhe, die auf Warmblütern leben, in diese Falle, nicht aber Vogelflöhe. Bei diesen sei vor allem Vorsicht bei der Reinigung von Nistkästen angesagt – dort befänden sich, ebenso wie in alten Vogelnestern, oft bis zu 1.000 Vogelflöhe.

Ein anderer Tipp, der bei der Identifizierung des Übeltäters helfe: Klebestreifen an der Bettkante bereit halten. “So kann man ein Tier, wenn eines auftaucht, problemlos fangen.” So könne Schädlingsbekämpfer leicht erkennen, mit welchem Parasiten er es zu tun habe.

Zur Erkennung eines Bettwanzenbefalles helfe es, das Bett mit einem weißen Laken zu beziehen – denn beim Herausziehen des Saugrüssels könnten winzige Blutstropfen darauf landen. Zudem könne man das Bett nach Häutungsresten der Parasiten untersuchen, sagt Holl.

Auch an der Anordnung der Stiche könne man erkennen, ob eine Bettwanze der Blutsauger gewesen sei, sagt Professor Eckhard Hoffmann aus München. “Wanzen treffen oft beim ersten Mal kein Blutgefäß und müssen mehrfach stechen – es entsteht eine sogenannte ‘Wanzenstrasse’”, erläutert der Mediziner. Hoffmann hat auf dem Jakobsweg selbst unliebsame Bekanntschaft mit den Blutsaugern gemacht hat und betreibt seither das Blog bettwanzen-ratgeber.de. “Auch dass Wanzen stinken, stimmt. Es gibt sogar Wanzenhunde, die diesen süßlichen Gestank erkennen. Riecht der Mensch es aber selbst, dann ist der Befall schon wirklich massiv”, berichtet der Experte.

Wanzen kämen nach Auswärts-Übernachtungen oft als ungewolltes Mitbringsel in die Wohnung, sagt Hoffmann: “Das ist übrigens keineswegs auf Schmuddelherbergen beschränkt. Und da Wanzen monatelang ohne Blut auskommen können, weiß das Hotel oft noch nicht einmal selbst, dass es befallen ist.” Ein weiterer Verbreitungsweg seien gebrauchte Artikel, zum Beispiel Möbel vom Flohmarkt, aber auch Bücher, CDs oder Ähnliches. “Die Tiere können auf engstem Raum reisen.”

Die Fähigkeit, sich in der kleinsten Ritze zu verstecken, und die Tatsache, dass sie lange ohne Nahrung überleben können, mache die Bekämpfung von Bettwanzen schwierig – hier sei unbedingt der Fachmann gefragt, sind sich beide Experten einig. “Das wilde Rumgesprühe hilft überhaupt nichts. Bei einem Bettwanzenbefall muss jeder Gegenstand untersucht werden – die sitzen in Büchern, unter Türleisten, in den Möbeln. Wer da selber rangeht, erreicht meist nur, dass die Wohnung toxisch belastet ist. Die Wanzen bleiben”, mahnt Bärbel Holl.

Schädlingsbekämpfer würden oft mit biologischen Mitteln arbeiten, die weit weniger schädlich seien als im Handel frei erhältliche Präparate. Eine komplett chemiefreie Variante der Wanzenbekämpfung kennt Eckhard Hoffmann: “Die betroffenen Räume werden mit Spezialöfen auf 55 Grad erhitzt. Das ist umweltfreundlich und hat den Vorteil, dass man die Wanzen in jeder Ritze erwischt.”

Und was ist bei Flohbefall? Ist ein Haustier vorhanden, müsse dieses unbedingt behandelt werden, sagt Bärbel Holl. Gebe es kein Tier im Haushalt, vergehe der Spuk meist von selbst: “Die meisten Tierflöhe können sich nicht vermehren, wenn sie nur Menschenblut bekommen. Die Ausnahme ist der Katzenfloh.” Da aber die Larven noch kein Blut benötigten, könne es sich etwas hinziehen, bis alle Flöhe verschwunden sind. “Ich empfehle Staubsaugen, was das Zeug hält”, sagt Holl. Wichtig sei dabei, den Staubbeutel nicht ständig zu wechseln. “Das tun viele Leute gerade dann, wenn Parasiten bekämpft werden sollen. Und es ist genau falsch. Nur wenn Staubverwirbelungen im Beutel entstehen, ersticken die Tiere”, erklärt die Expertin. In einen neuen Beutel solle man daher auch eine Handvoll Mehl als Staub-Ersatz einsaugen.

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Die Atmosphäre einer Küche lässt sich durch die Beleuchtung beeinflussen. Während man mit warmweißen Licht eine wohnlich-gemütliche Ausstrahlung erzeugen kann, bekommt man mit kaltweißem Licht eine eher klare und kühle Note, erläutern die Experten der AMK – Arbeitsgemeinschaft Die Moderne Küche.

Bei der Wahl seiner Lampen sollte man auch berücksichtigen, ob die Möbelfronten glänzend oder matt sind. Glänzende Fronten reflektieren das Licht und verstärken einfallende Lichtstrahlen. Dadurch könne man für mehr Helle, Weite und Transparenz sorgen, sagen die Experten. Kleine und dunkle Räume wirkten so größer und offener. Mit matten Möbelfronten und indirekten Lichtquellen bekomme man hingegen ein weiches, entspannendes Licht. Damit könne man in einer Küche eine “eher mystisch-hintergründige Stimmung” erzeugen.

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