Ein Hobbyraum einer Eigentumswohnung darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Das entschied der Bundesgerichtshof. Geklagt hatte eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG) gegen ihre Mitglieder, die Eigentümer einer Wohnung sowie eines Raums im Keller sind. Der Raum ist in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichnet.
Die Eigentümer leben mit ihren drei Kindern in der Wohnung. Zwei der Kinder übernachten regelmäßig im Hobbyraum, für den eine behördliche Genehmigung zur Umnutzung vorliegt.
Die WEG verlangte trotzdem, die Nutzung des Hobbyraums als Übernachtungsquartier zu unterlassen. Der BGH gab ihr recht. Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken sei unzulässig. Dabei komme es nicht darauf an, dass die Wohn- beziehungsweise Schlafnutzung nicht störend ist. Die behördliche Genehmigung zur Umnutzung sei im Verhältnis zwischen WEG und Eigentümern ebenfalls ohne Belang.
(Aktenzeichen: V ZA 1/11)
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Mietverträge zwischen Verwandten werden steuerlich nur dann anerkannt, wenn ihre Gestaltung dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist. Wenn die Miete in Dienstleistungen und nicht in Geld beglichen wird, muss ihr Wert im Voraus vereinbart werden und nachvollziehbar sein. Ansonsten werden solche Vereinbarungen steuerlich nicht anerkannt.
Ansonsten werden solche Vereinbarungen steuerlich nicht anerkannt. Auf eine entsprechende Entscheidung des Hessischen Finanzgerichts macht die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund aufmerksam (Aktenzeichen: 3 K 646/06 und 3 K 2511/06).
Im Streitfall hatte ein Hausbesitzer sein Haus an seine Eltern vermietet. Deshalb machte er Zinsen und Abschreibungen als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend. Einnahmen gab er nicht an. Das Finanzamt lehnte die Anerkennung der Werbungskosten aufgrund der unentgeltlichen Überlassung des Hauses ab.
Im anschließenden Einspruchsverfahren erklärte der Kläger, seinen Eltern das Haus nicht unentgeltlich, sondern gegen die Erbringung von Dienst- und Arbeitsleistungen überlassen zu haben. Ohne nachvollziehbare Nachweise sei auch dies nicht anzuerkennen, entschied jedoch das Finanzgericht.
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Mit Gardinen, Vorhängen und Kissen lassen sich Wohnungen noch wohnlicher machen. Mit neuen Stoffkreationen kann man Räumen immer wieder einen neuen Ausdruck verleihen. “Die Trends werden auf der jährlichen Branchenmesse Heimtextil in Frankfurt am Main gesetzt”, sagt Martin Auerbach, Geschäftsführer des Verbands der Deutschen Heimtextil-Industrie in Wuppertal.
Aktuell gibt es zwei neue Stilrichtungen, die aus Sicht des Experten besonders “tragbar” sind, da sie sich auch in Wohnungen und Zimmern mit durchschnittlicher Größe gut umsetzen lassen. Bei dem einen Stil sind Gardinen und Vorhänge Ton in Ton gehalten und mit dezenten floralen oder ornamentalen Mustern versehen. “Dieser Stil eignet sich vor allem für kleinere Räume”, sagt Auerbach.
Wer mehr Platz hat, kann auf den zweiten großen Trend setzen. Kräftige und kontrastreiche Farben mit akzentreichen Mustern, gern auch im Ethnostil, verändern die Stimmung in den Räumen im Handumdrehen. Sie bringen nach Worten des Experten Leben und gute Laune ins Haus. “Bei solchen auffälligen Stoffen sollte aber darauf geachtet werden, dass die Dekoration nicht überladen wirkt”, sagt er. “Wer ein ganzes Zimmer mit kräftigen Farben oder starken Mustern einrichtet, läuft Gefahr, sich eine zu unruhige Atmosphäre zu schaffen.” Die Wirkung kontrastreicher Farben in den Vorhängen werde viel besser unterstrichen, wenn sich das Thema nur in einzelnen Accessoires wie Tischläufern oder Sofakissen wiederfindet. Der Ton-in-Ton-Stil könne mit einzelnen Teilen aus der Ethnorichtung aufgepeppt werden.
“Wer mit der Mode gehen will, hat nur ein, zwei ruhige Stücke im Raum. Das sind meist die Polstermöbel. Alles andere ist bunt, Teppiche, Kissen und natürlich die Vorhänge. Dabei werden Farben so kombiniert, wie es früher nicht üblich war”, sagt Silke Schön vom Zentralverband Raum und Ausstattung. “Rot, Gelb, Weiß und verschiedene Muster.” Im hochwertigen Bereich verstärke sich der Trend zu Strukturen. Es gibt zum Beispiel Stoffe mit Metall- und Kunststoffplättchen und mit dreidimensionalen Drucken.
“Kunden sollten immer an die spätere Pflege denken”, rät Silke Schön, die in Berlin eine Raumausstatter-Werkstatt betreibt. “Eine schöne Seide bleicht zum Beispiel sehr schnell aus, wenn man sie nicht abfüttert.” Generell empfiehlt sie den Kauf schwer entflammbarer Stoffe, wie sie gern in Hotels und öffentlichen Gebäuden verwendet werden. “Die gibt es in allen gängigen Designs”, sagt die Expertin. “Sie sind sehr strapazierfähig und lassen sich gut waschen.”
Stores sind im Allgemeinen dezenter als Vorhänge. Aber auch sie unterliegen der Mode. Die Zeiten des weißen Tülls sind lange vorbei. “Moderne Gardinen sind zum Beispiel transparent mit feinen eingewebten Strukturen”, sagt Martin Auerbach. Und natürlich sind sie in vielen Farben zu haben. Wichtig ist, dass Vorhang, Gardinen und Accessoires harmonieren. “Wer sichergehen will, dass die einzelnen Stilelemente zusammenpassen, sollte sich von einem Raumausstatter beraten lassen”, empfiehlt er. Es gibt auf dem Markt aber auch Sets, in denen zum Beispiel Gardinen und Vorhänge aufeinander abgestimmt sind. Die meisten Fachhändler haben in ihren Räumen viele Beispiele für stilvolle Fensterdekorationen und textile Einrichtungselemente. “Unsere Berliner Innung der Raumausstatter und Sattler hat einen Blog, in dem wir regelmäßig neue Materialien und Trends vorstellen”, sagt Silke Schön.
Sie beobachtet, dass die Zeit der sehr transparenten und empfindlichen Organza-Stores vorbei ist. “Sie sind sehr pflegeaufwendig, man muss sie bügeln, sie sind licht- und knitterempfindlich. Jetzt sind die Stores stärker und nicht mehr so transparent.” Um trotzdem einen Durchblick durchs Fenster zu bekommen, bieten sich Flächenvorhänge an, die man hin- und herschieben kann.
Während viele Bundesbürger ihre Kleidung zu jeder Saison aktualisieren, haben sie ihre Fensterkleider oft viele Jahre. “Wenn die Qualität stimmt, ist dagegen nicht unbedingt etwas einzuwenden”, sagt Branchenexperte Auerbach. Ein zeitloses Basic könne, wie in der Kleidermode auch, immer mit Teilen aus den neuen Textil-Kollektionen auf den aktuellen Stand gebracht werden. Er empfiehlt aber immer mal wieder eine Veränderung, die frischen Wind in die Wohnung bringt. Ein neuer Vorhang wirke Wunder. “Wer Spaß an der Wohnungsgestaltung hat, tauscht seine Vorhänge den Jahreszeiten entsprechend aus. Wem dies zu viel ist, verwendet vielleicht auch nur Sommer- und Winterschals. In der kälteren Jahreszeit zum Beispiel sind warme und behaglich dunkle Farben angesagt. Zur Weihnachtszeit kommen mit Tischläufern, Kissen und weiteren Artikeln besonders die Farben Rot, Grün und Gold zum Zuge.”
Die Frankfurter Heimtextilmesse hat bereits erste Trends der Saison 2012/2013 veröffentlicht. Demnach werden Stoffe für Vorhänge und andere Heimtextilien weiterhin in bunten frischen Farben angeboten. Modern sind beispielsweise Hochglanzmaterialien, changierende Effekte und glatte Wollstoffe. Die Muster können in Zukunft auch grafischer werden, wobei digitale Designs aus der Computerwelt hier eine weitere Facette zeigen werden. “Diese Trends können die Kunden bereits in den Geschäften finden”, sagt Martin Auerbach. “Einen rasanten Modewechsel wie bei der Bekleidung werden wir bei den Heimtextilien nicht bekommen. Es muss also niemand Sorge haben, mit seinen neuen Gardinen im kommenden Jahr schon out zu sein.”
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Empfindliche Menschen, Allergiker und Asthmatiker sollten bei der Auswahl aller Materialien und Baustoffe immer nach Produkten mit Volldeklaration fragen. Das rät der Verband Privater Bauherren (VPB). Darunter versteht man die exakte Auflistung aller Inhaltsstoffe eines Produkts mit sämtlichen Rohstoffen und chemischen Verbindungen, ähnlich wie beim Beipackzettel eines Medikaments.
Wer sicher gehen will, sollte allergene Baustoffe schon im Bauvertrag ausschließen, empfehlen die Experten. Dazu müssen alle betroffenen Familienmitglieder beim Wohnmediziner oder Allergologen exakt abklären lassen, worauf sie im Einzelnen reagieren.
Ein Bausachverständiger kann dann aufgrund der Diagnose beurteilen, welche chemischen Stoffe bei entsprechenden Allergien nicht am Bau verwendet werden dürfen. Diese werden dann im Bauvertrag ausgeschlossen. Im Idealfall verpflichtet sich der Bauunternehmer, bei der Übergabe den Bauherren eine Dokumentation aller im Haus verbauten Inhaltsstoffe zu überreichen.
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Spätsommerwetter begünstigt Schimmel in der Wohnung. “Im Spätsommer und Frühherbst wird seltener gelüftet als im Hochsommer – und die Heizung läuft noch nicht. So setzt sich feuchte Luft leichter in der Wohnung fest, und Schimmel entsteht”, sagt Tanja Loitz, Geschäftsführerin der gemeinnützigen co2online GmbH.
Tipps zum richtigen Lüften und Heizen bietet co2online auf der Internetseite heizspiegel.de. Dort erfahren Mieter im Schwerpunkt “Schimmel” auch, was sie aus rechtlicher Sicht wissen sollten, und was zu tun ist, wenn sich der Schimmel bereits zu Hause breitgemacht hat.
Loitz zufolge produziert eine vierköpfige Familie täglich beim Wohnen, unter anderem durch Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und normale Atemluft, zwölf Liter Wasser. Bereits mit einfachen Regeln könne diese Feuchtigkeit aus der Wohnung verbannt werden: So sollten in Wohnräumen 20 Grad Celsius nicht dauerhaft unterschritten werden, Türen zwischen beheizten und nicht beheizten Räumen sollten geschlossen sein, und zweimal täglich sollten die Fenster für mindestens fünf Minuten ganz geöffnet werden (Stoßlüften).
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Ist ein offizieller Winterdienst vor einem Anwesen seiner Pflicht, den Bürgersteig auf einer Breite von einem Meter Schnee und Eis zu befreien, trotz zusätzlicher Aufforderung nicht nachgekommen und wird deshalb ein anderes Unternehmen damit beauftragt, so hat das säumige Unternehmen dessen Rechnung zu begleichen. Der an sich zuständige Betrieb kann sich nicht darauf berufen, keinen Anlass gesehen zu haben, den Gehweg frei zu räumen, weil es an sich nur zum Streuen abstumpfender Mittel verpflichtet gewesen sei, was aber in der aktuellen Situation keinen Sinn gehabt hätte. Vor Gericht wurde der Inhaber belehrt: Im Straßenreinigungsgesetz sei zwar allgemein vom “Bekämpfen” einer Glättebildung die Rede gewesen. Das sei aber regelmäßig nicht mit einem (nur) Streuen zu erreichen. (Inzwischen wurde das Gesetz – um weiteren Streitfällen vorzubeugen – ausdrücklich auf die “Eisbeseitigungspflicht” erweitert.) (VwG Berlin, 1 K 259/10)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Haben Vermieter gegen einen Mieter Anspruch auf Schadenersatz (etwa weil es – wie hier – Beschädigungen in einem Fahrstuhl gab), so verjährt dieser Anspruch innerhalb von sechs Monaten, sollte er bis dahin nicht geltend gemacht worden sein. Diese Frist verlängert sich auf drei Jahre, wenn es um einen Schadenersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter eines einzelnen Eigentümers der Wohnungseigentumsanlage geht. Der Bundesgerichtshof hält die kurze Verjährungsfrist nicht für maßgebend, da es sich nicht um unmittelbare Ansprüche eines Vermieters gegen einen seiner Mieter handelt. (BGH, VIII ZR 349/10)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Ist in die Wohnung eines Hausratversicherten eingebrochen worden, so muss der seiner Versicherung so schnell wie möglich eine Aufstellung aller Gegenstände liefern, die gestohlen wurden, wenn er den Schaden von seinem Versicherer reguliert haben will. Wer die so genannte Stehlgutliste verspätet (also nicht “unverzüglich”) einreicht, muss Kürzungen hinnehmen. Das hat das Landgericht Oldenburg entschieden. (Hier hatte das Opfer die Liste erst einen Monat nach dem Einbruch eingereicht.) Das Gericht bewertete das als grobe Fahrlässigkeit und bestätigte die Kürzung (hier um 40 %.) (LG Oldenburg, 13 O 3064/09)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
