Das Amtsgericht Wuppertal hat einem Vermieter widersprochen, der einem Ehepaar mit drei kleinen Kindern die Wohnung gekündigt hatte, weil der Nachwuchs trotz Verbots auf dem Garagenhof und nicht auf einem angrenzenden Spielplatz gespielt hatte. Sind die Nachbarn durch Spiellärm nicht unzumutbar beeinträchtigt worden, so sei eine Kündigung nicht rechtens. Im konkreten Fall ging es um ein Elternehepaar mit Kindern im Alter von zwei, vier und fünf Jahren, die immer wieder im Garagenhof spielten. Ältere Nachbarn beschwerten sich beim Vermieter, der die Kündigung aussprach. Zu Unrecht. Dass Kinder auf einem Garagenhof und nicht auf dem angrenzenden Spielplatz gespielt hätten, stelle „keine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten“ dar. Vielmehr wäre eine Kündigung erst dann in Betracht gekommen, wenn die Nachbarn wegen der Belästigung ihre Miete hätten mindern dürfen. (Hier gab es viele Kin-der in der Wohnanlage, so dass Mitmieter „nicht über das übliche Maß hinausgehenden Spiellärm“ hinzunehmen hätten. (AmG Wuppertal, 94 C 248/07)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Auch wenn ein Haus offiziell als “lärmbelastet” eingestuft ist (weil es direkt an einer lauten Straße liegt), so ist das nicht automatisch ein Grund für einen Mieter, gegen eine geplante Mieterhöhung anzugehen. Ergibt sich (hier bei einer Ortsbesichtigung durch den Richter), dass die Wohnung des Mieters in einem ruhigen Seitenflügel liegt, so könne der Vermieter die Erhöhung durchsetzen – vorausgesetzt, die sonstigen Bedingungen seien eingehalten. (AmG Berlin-Tiergarten, 3 C 70/10)
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Alarmiert ein Hausbewohner die Feuerwehr, weil es im Gebäude einen Wasserrohrbruch gab, so muss die Eigentümergemeinschaft nicht die vollen Kosten des Einsatzes übernehmen, wenn sich herausstellt, dass er übertrieben angelegt war. Im konkreten Fall vor dem Verwaltungsgericht Gießen rückte die Feuerwehr mit drei Fahrzeugen und 13 Mann Besatzung an, um eine Pfütze im Keller “aufzunehmen” und stellte dafür 530 Euro in Rechnung. Allenfalls zwei Fahrzeuge mit sieben Kräften wären angemessen gewesen, so das Gericht, was dann rund 300 Euro gekostet hätte. (VwG Gießen, 8 L 2835/10)
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In Wohnungseigentumsanlagen sind “die Lasten gemeinschaftlichen Eigentums” im Regelfall nach dem Verhältnis der Anteile der einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen. Abweichend davon können allerdings unter anderem die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums (also nicht der einzelnen Eigentumswohnung) durch Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung nach einem anderen Maßstab verteilt werden. (Hier geschehen, von nicht einverstandenen Eigentümern angegriffen – aber vom Bundesgerichtshof für den Fall bestätigt worden, dass in Zukunft nach Wohneinheiten – also unabhängig von der jeweiligen Größe – abgerechnet wird. Den Wohnungseigentümern stehe “ein weiter Gestaltungsspielraum” zu.) (BGH, V ZR 162/10)
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Der Mieter eines Wohnheimes, in dem geistig behinderte Menschen leben, kann nicht gegen eine (bereits erteilte) Baugenehmigung für ein Heim für psychisch Behinderte angehen, das in 400 Meter Entfernung errichtet werden soll. Abgesehen davon, dass seine Befürchtung, die geistig Behinderten “seines” Heimes könnten von den psychisch Behinderten außerhalb der Heime belästigt werden, nicht von baurechtlich relevanten Normen umfasst werde, habe er als Mieter kein Recht, gegen die Baupläne anzugehen. Denn das Bauplanungsrecht sei grundstücks- und nicht personenbezogen, so das Verwaltungsgericht Koblenz. (VwG Koblenz, 7 L 365/11)
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Kann ein Mieter wegen Mängeln in seiner Wohnung die Miete mindern, so braucht er sich nicht darauf zu beschränken, die üblichen Mietzahlungen zu reduzieren. Mit demselben Prozentsatz darf er auch die Betriebskostenvorauszahlungen einbehalten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Das heißt: Bemessungsgrundlage einer Mietminderung ist stets die Bruttomiete = die Miete einschließlich der Nebenkosten. Und am Jahresende darf der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten mit dem Mieter einen Nachzahlungsbetrag nicht etwa voll in Rechnung stellen, sondern hat den Minderungssatz für den entsprechenden Zeitraum zu berücksichtigen; sonst würde die auf die Betriebskosten entfallende Minderung quasi durch die Hintertür wieder egalisiert. (BGH, VIII ZR 223/10)
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Hat ein Vermieter zwar innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Zwölfmonatsfrist die Betriebsko-stenabrechnung erstellt, dabei aber einen offensichtlichen Fehler gemacht (hier, indem er als Mieter-Vorauszahlung 2.640 € statt der tatsächlich geleisteten 1.895 € angesetzt hatte), so darf er dies auch noch nach Ablauf der Frist korrigieren. Begründung des Bundesgerichtshofs: Dem Mieter hätte der falsche Ansatz auffallen – und ihn korrigieren müssen. (Hier ergab das statt einer – bereits vorgenommenen – Erstattung in Höhe von 203 € eine Nachzahlungen in Höhe von 532 €.) (BGH, VIII ZR 133/10)
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Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem sechs Häuslebauer im Rahmen von Erbbau-rechtsverträgen ihre Gebäude errichtet haben, handelt nicht willkürlich, wenn er den Erbbauzins einmalig um 17 Prozent erhöht. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Verbraucherpreisindex – vom Statistischen Bundesamt dokumentiert – im abgelaufenen 10-Jahres-Zeitraum um diesen Prozentsatz gestiegen ist. Der Grundstückseigentümer habe ein berechtigtes Interesse, so das Landgericht Hannover, “einer inflationsbedingten Entwertung des Erbbauzinses zu begegnen”. Das Argument der Pächter, der Preis sei lediglich an die Nettolohnentwicklung anzupassen, zog nicht. (LG Hannover, 16 O 9/11)
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Ein Grundstückseigentümer, der – neben seinem Haus – ein Kleinwindrad zur Stromerzeugung für den Eigenbedarf aufstellen will, braucht dafür eine behördliche Baugenehmigung. Das hat das Verwaltungsgericht Osnabrück in einem Fall entschieden, in dem es um ein rund zehn Meter hohes Windrad ging. Anders als zum Beispiel bei Antennen- oder Fahnenmasten sind derartige Windräder nicht genehmigungsfrei. Denn sie entsprechen nicht der “Eigenart eines Wohngebietes”. (Hier wollte der Mann das Rad in einem Neubaugebiet an einem Platz – wenn auch auf seinem Grund – aufstellen, der von etlichen anderen Grundstücken einsehbar war. Die Behörde untersagte das.) (VwG Osnabrück, 2 A 117/10)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Musste ein neues Einfamilienhaus schon nach kurzer Zeit wegen Feuchtigkeitsschäden am Dach repariert werden, so kann der Eigentümer vom Bauunternehmer auch dann einen Ausgleich für erlittene Wertminderung verlangen, wenn die Beseitigung des Mangels einwandfrei erledigt wurde. Das Oberlandesgericht Stuttgart: Will der Eigentümer sein Haus später verkaufe, so muss er den behobenen Mangel offenlegen – und dafür im Regelfall einen geringeren Verkaufspreis akzeptieren. Denn der potenzielle Käufer könne sich nicht sicher sein, dass später nicht doch verborgene Schäden auftreten. (OLG Stuttgart, 12 U 74/10)
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