Hauseigentümer können eine Kommune auch noch nach Jahren für Schäden an ihrem Gebäude ersatzpflichtig machen, wenn sie nachweisen, dass diese Kanalarbeiten fehlerhaft hat ausführen lassen. (Hier hatte sich durch die Arbeiten der Grundwasserspiegel derart gesenkt, dass an seinem Haus erhebliche Risse entstanden. Unter anderem fehlende Querriegel waren hier die Ursache für den Spätschaden. Gemeinde und damaliges Bauunternehmen hätten dafür als Gesamtschuldner zu haften.) (OLG Koblenz, 1 U 379/06)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Die Fraktionen der SPD und Grünen im nordrhein-westfälischen Landtag haben einen Gesetzesentwurf zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer eingebracht. Demnach soll der Satz ab 1. Oktober dieses Jahres bei 5% liegen. Derzeit ist er noch bei 3,5%. Die Fraktionen rechnen durch die Anhebung mit Mehreinnahmen von 150 Mio. Euro im laufenden Jahr und 400 Mio. Euro in der Folgezeit. Das Geld soll die Konsolidierung des Landeshaushalts unterstützen.
5% erheben inzwischen auch Brandenburg und Thüringen. Sachsen-Anhalt (geplant ab 2013), Schleswig-Holstein (ab 2012), Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz wollen folgen. Bei 4,5% rangieren derzeit Niedersachsen, Bremen, Hamburg und Berlin. Das Saarland verlangt 4%. Von einer Erhöhung bisher abgesehen haben Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Hessen und Bayern.
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Hat ein Mieter in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen durchgeführt, wozu er – etwa wegen “starrer Fristen” im Mietvertrag – nicht verpflichtet war, so hat er das Recht, seinen Aufwand vom Vermieter ersetzt zu verlangen. Dies kann er aber nach dem Auszug aus der Wohnung nur innerhalb der für solche Fälle maßgebenden Verjährungsfrist von sechs Monaten geltend machen. (LG Kassel, 1 S 67/10)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Ein Mieter schaffte sich einen Hund an, ohne den Hauseigentümer um Erlaubnis gefragt zu haben und obwohl der Mietvertrag die Haltung einer Katze oder eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erlaubt. Der Vermieter forderte den Hundebesitzer auf, das Tier wieder abzugeben. Der wehrte sich mit dem Argument dagegen, er werde ungleich behandelt, weil in der Wohnanlage bereits einige Hunde lebten. Das Gericht stand dem Vermieter bei, denn er sei in seiner Entscheidung völlig frei – auch dann, wenn er anderen Mietern eine Erlaubnis erteilt habe. Es gebe kein Recht auf Gleichbehandlung. Denn gerade wenn schon einige Tiere gehalten würden, könne es durch ein weiteres Tier zu Problemen oder Streitigkeiten unter den Mietern kommen. (LG Köln, 6 S 269/09)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Sieht ein Formularmietvertrag vor, dass der Mieter verpflichtet ist, “Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes erfordert”, so handelt es sich um eine unwirksame Klausel – mit der Folge, dass der Vermieter die Instandhaltungsarbeiten auf seine Kosten durchzuführen hat. Dazu das Oberlandesgericht Düsseldorf: Die gewählte Formulierung kann aus der Sicht eines verständigen Mieters – jedenfalls bei “kundenfeindlichster Auslegung” – nur die Bedeutung haben, dass dem Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung nicht gestattet ist, sondern dass er sich hierzu einer Fachfirma bedienen muss. Das aber benachteiligt ihn unangemessen. (OLG Düsseldorf, 10 U 66/10)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Das Saarländische Oberlandesgericht hat entschieden, dass jemand, der ein Wohnrecht für ein Haus im Grundbuch eingetragen hat, auch dann einen Anspruch darauf hat, die die Immobilie wieder zu beziehen, wenn er zwischendurch ausgezogen ist. Im konkreten Fall scheiterten Erben der Immobilie mit dem Versuch, der Frau das Wohnrecht zu entziehen, das sie für das Haus hatte, jedoch aktuell nicht darin wohnte. Das Wohnrecht erlösche in einem solchen Fall nicht. Denn selbst wenn die Frau „dauerhaft ausgezogen“ sei, könne sie ihre Meinung wieder ändern. Die Erben müssten daher das rechtlich besonders gesicherte Wohnrecht akzeptieren. Anderes könne nur gelten, wenn sie das Wohnrecht „dauernd nicht mehr nutzen“ könne.
(Saarländisches OLG, 5 W 175/10-65)
Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser
Beim Begriff “Baudenkmal” denkt man an trotzige Burgen und prachtvolle Schlösser. Aber auch ganz “normale” Wohnhäuser sind dabei: “Unter Denkmalschutz werden Gebäude gestellt, die eine Zeugniskraft für ihre Epoche oder die Geschichte haben”, erläutert Ursula Schirmer von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz in Bonn und diese Funktion werde nicht nur von Prachtbauten erfüllt.
“Bei allen Gebäuden gilt: Je älter und seltener sie sind, desto schneller werden sie zum Denkmal. Aber die Epochen wechseln immer schneller. Wenn man zum Beispiel an die Gebäude aus der Nachkriegszeit denkt – da muss der Denkmalschutz oft schnell handeln, bevor alles wieder abgerissen ist”, betont die Expertin.
Für den Besitzer eines solchen Hauses bedeute der Status “denkmalgeschützt” natürlich auch eine Einschränkung: “Veränderungen am Haus müssen denkmalverträglich sein”, sagt Ursula Schirmer. Das gelte aber nur für die Teile des Hauses, die unter Schutz gestellt wurden: “Oft ist nur das äußere Erscheinungsbild geschützt, manchmal sind es auch Teile des Gebäudes, zum Beispiel ein altes Treppenhaus. Dass der gesamte Innenbereich oder die Raumaufteilung unter Schutz steht, kommt bei einem normalen Wohngebäude selten vor, das betrifft eher Schlösser, wo die Zimmerfluchten ein wichtiger Faktor sind. Es hängt davon ab, was das Besondere und Bewahrenswerte an dem Objekt ist.”
Dieser Spagat zwischen Denkmalpflegeanforderungen und Wohnwünschen hat für die Berliner Architektin Petra Kahlfeldt einen ganz besonderen Reiz: “Gespräche mit Denkmalpflegern sind hochinteressant. Bauherr und Architekt erfahren viel über das Gebäude und seine Geschichte, können sich einfühlen, was dann wiederum ihre Wünsche und Pläne beeinflusst. Und der Denkmalpfleger sieht, dass da jemand ist, der das Gebäude schätzt und erhalten möchte. Es gilt, Lösungen zu finden, die dem Baurecht Genüge tun und dem Bewohner ermöglichen, in dem Haus zu leben, ohne dass das, was faszinierend ist am Gebäude, verloren geht”, sagt die Professorin für Baukonstruktion im Bestand an der Beuth Hochschule für Technik in Berlin. Sie erlebe Denkmalbehörden dabei als durchaus konsensfreudig, macht die Architektin Mut: “Denkmalschutz ist keine Quasi-Enteignung des Bauherrn.”
Auch Ursula Schirmer hebt die helfende Funktion der Denkmalschutzbehörde hervor: “Man kann sich hier zum Beispiel nach finanziellen Hilfen erkundigen. Es gibt eine ganze Reihe Förderprogramme des Bundes und der Länder, zum Beispiel das Förderprogramm Städtebaulicher Denkmalschutz oder spezielle Förderprogramme für den ländlichen Raum, es lohnt sich, rechtzeitig Kontakt aufzunehmen.” Über Stiftungen und Fördervereine, die sich im Denkmalschutz engagieren, seien die zuständigen Behörden ebenfalls gut informiert.
Außerdem könne man sich dort Architekten und Handwerker empfehlen lassen, die Erfahrung mit der denkmalgeschützten Gebäuden haben. Nicht nur aus ästhetischen Gesichtspunkten sei ein “Händchen” für alte Häuser wichtig, sagt Architektin Kahlfeldt: “Die meisten denkmalgeschützten Häuser sind austarierte Systeme, wenn man da ohne Sachverstand eingreift, kann man viel kaputt machen”, warnt sie. Schirmer kann dies bestätigen: “Früher kam es zum Beispiel oft vor, dass Fachwerk mit Dispersionsfarbe gestrichen wurde. Das ist dann von außen wunderbar pflegeleicht – und innen fängt das Holz an zu modern.”
Aktuell würden im Bereich Wärmedämmung einige Fehler gemacht, klagt Kahlfeldt: “Die Debatte wird oft sehr einseitig geführt, ohne nach links und rechts zu schauen. Das kann dann dazu führen, dass massiv gebaute Häuser mit einer Wärmedämmung versehen werden, die sie gar nicht brauchen, denn viele Probleme hat uns ja erst unsere vermeintlich moderne Bauweise eingebracht. Aber da wird nicht nach Schwachstellen gesucht, geschweige denn auf den Charakter des Hauses Rücksicht genommen. Stattdessen schafft man neue Probleme im Inneren des Hauses.” Die Energiebilanz alter Gebäude sei ohnehin gut.
Diesen Nachhaltigkeitsaspekt hebt auch Ursula Schirmer hervor, räumt allerdings ein: “Die gute Gesamtenergiebilanz kann den Besitzer eines Gebäudes aus den Nachkriegsjahren – denn da gibt es im Gegensatz zum ‘klassischen’ Denkmal durchaus Probleme – natürlich nur bedingt über seine hohe Heizkostenrechnung hinwegtrösten.” Hier gebe es aber eine Reihe von Möglichkeiten, die Gebäude besser zu isolieren. “Auch hier gilt aber, wie immer beim Baudenkmal, dass eine individuelle Lösung gefunden werden muss, dafür braucht man einen guten Architekten, gute Handwerker und einen guten Energieberater.”
Das die Baudenkmäler auf ihre Art einzigartig sind, mache aber auch ihre Anziehungskraft aus, sagt Kahlfeldt: “Die Gebäude scheinen aus der Zeit gefallen, oft sind sie ja auch für eine andere Nutzung gebaut und dadurch sehr uncharakteristisch für Wohnräume, da gibt es Deckenhöhen und Raumzuschnitte, die ungewöhnlich und dadurch extrem faszinierend sind.” Das Gebäude als Denkmal brauche den Menschen als Gegenüber, der damit ein Stück Geschichte in unsere Zeit rette.
dapd
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Viele Verbraucher möchten ihren Stromanbieter wechseln und damit erneuerbare Energien fördern. Das ist ohne Mehrkosten möglich. Denn nach Informationen der Verbraucherzentrale Sachsen-Anhalt (VZSA) müssen Ökostromangebote nicht zwangsläufig teurer sein.
Verbraucher sollten bei der Wahl des Tarifs auf zertifizierte Angebote achten, raten die VZSA-Experten. Ökostrom sei kein geschützter Produktbegriff wie es beispielsweise “Bio” für Lebensmittel sei. Wichtig sei deshalb, dass der Ökostromanbieter auch in erneuerbare Energien aus Windkraft oder Sonne investiere.
Verschiedene Online-Tarifrechner erlaubten einen Preisvergleich zwischen den zahlreichen Angeboten. Der Vergleichs-Rechner der VZSA beispielsweise böte unter vzsa.de/oekostrom neben der Ermittlung eines günstigen Tarifs auch die Möglichkeit, Eigentumsverhältnisse der Energieanbieter offenzulegen. Mögliche Verbindungen zur Atomindustrie würden auf diese Weise aufgedeckt.
dapd
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Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Verjährung von Erstattungsansprüchen rät der Deutsche Mieterbund (DMB) Mietern, eventuelle Ansprüche bald nach dem Auszug geltend zu machen. Laut BGH verjähren Erstattungsansprüche auf Rückzahlung zu Unrecht geleisteter Renovierungskosten schon sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (AZ: BGH VIII ZR 195 / 10).
Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Mieter schon vor Durchführung von Renovierungsarbeiten oder Zahlung von Renovierungskosten mithilfe des örtlichen Mietervereins prüfen, ob eine entsprechende vertragliche Verpflichtung besteht. Spätestens aber nach Auszug müsse jetzt geklärt werden, ob Erstattungsansprüche bestehen, sagte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten.
Der Bundesgerichtshof hatte vor zwei Jahren entschieden, dass Mieter, die bei ihrem Auszug zu Unrecht renoviert haben, von ihrem Vermieter Geldersatz verlangen können (AZ: BGH VIII ZR 302 /07). Der Vermieter, so die Karlsruher Richter, sei ungerechtfertigt bereichert, wenn der Mieter im Glauben an eine wirksame Vertragsregelung bei seinem Auszug renoviert, obwohl die Vertragsregelung unwirksam und er zu diesen Arbeiten tatsächlich nicht verpflichtet war. Jetzt entschied der Bundesgerichtshof, dass dieser Mieteranspruch schon sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses verjährt.
Siebenkotten kritisierte das Urteil. Viele Mieter wüssten sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses noch gar nicht, dass sie überhaupt einen derartigen Anspruch gehabt haben, sagte er und verwies darauf, dass Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung erst nach drei Jahren verjähren.
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Selbst kleine Balkone lassen sich ohne viel Aufwand in grüne und blühende Orte verwandeln. Grundsätzlich gilt: Je kleiner der Balkon, desto weniger Pflanzgefäße sollten auf dem Boden platziert werden, raten die Experten der Gartenbau-Initiative “Das grüne Medienhaus” in Bonn. Auch der Gärtner brauche schließlich Platz zum Sitzen.
Viel Raum lasse sich mit Balkonkästen sparen, die an die Brüstung gehängt werden und die auch von der Straße aus ein schöner Anblick sind. Hobbygärtner sollten sich im Fachhandel nach Kästen mit integrierten Wasserspeichersystemen erkundigen. Diese sparen nach Mitteilung der Fachleute insbesondere im Hochsommer einige Gießgänge und sorgen dafür, dass Pflanzen einen Wochenend-Urlaub unbeschadet überstehen.
Ausnutzen sollten Balkongärtner auch die dritte Dimension: Bunte Blüten in Blumenampeln und Hängekörben sehen nicht nur hübsch aus, sondern ziehen auch Nützlinge wie Hummeln und Schmetterlinge an. Zusätzlicher Raum lässt sich durch Pflanzkästen mit Rankgitter gewinnen. Werden sie an den Balkonenden aufgestellt, halten sie zudem kühlen Wind und neugierige Blicke fern. Pflanzen wie die Duft-Wicke sehen dabei nicht nur hübsch aus, sondern verströmen ein ansprechendes Aroma. Für farbige Akzente sorgen Pflanzen wie Zauberglöckchen, Husarenknopf, Wandelröschen, Federbusch-Celosie oder Pfennigkraut.
Pelargonien zählen auf dem Balkon zu den Klassikern. Schätzungsweise 600 eingetragene Sorten gibt es nach Auskunft des “Grünen Medienhauses”. Sie können mit nahezu allen Beet- und Balkonpflanzen kombiniert werden. Von Rot über Lachs, Orange, Pink, Hellrosa, Violett bis zu reinem Weiß reichen die Blütenfarben. Darüber hinaus gibt es zweifarbige, stehende und hängende Sorten, gefüllte und ungefüllte.
Weiße Blüten lassen sich auch auf dem Balkon sehr gut einsetzen, um triste Bereiche aufzuhellen. In Kombination mit farbigen Blüten schaffen sie einen leuchtenden Gesamteindruck. Verstärkt wird die Dominanz von Weiß noch durch weiße Gefäße, ein weißes Balkongeländer oder Rankgitter.
Selbst auf Obst und Gemüse brauchen Hobbygärtner auf dem Balkon nicht zu verzichten: Aromatische Cocktail-Tomaten lassen sich problemlos in Töpfen heranziehen. Für Blumenampeln eignen sich Erdbeerpflanzen gut und Apfelbäume gibt es in schlanker Säulenform. Die meisten angebotenen Sorten seien zwar selbstbefruchtend, eine zweite Sorte erhöhe aber oftmals den Ertrag, raten die Fachleute.
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